Смогут ли собственники квартир накопить на капитальный ремонт многоэтажного дома?

   Дом, в котором мы живём… Задумываемся ли мы, в каком состоянии находится наш дом? Сколько ему лет? Вряд ли эти мысли беспокоят подавляющую часть жителей многоквартирных домов. Люди живут в этом доме годами, десятилетиями, суетятся, а дом, вроде бы, как стоял, так и стоит. Но вечного ничего нет. Вечные только материя и Вселенная. Впрочем, Вселенная – тоже часть материи. Но это философия, а реальность  жизни такова, что любой самый прочный дом рано или поздно придёт в негодность, начнёт разрушаться.

 Сколько в стране ветхого и аварийного жилья? С этим вопросом редакция обратилась в комитет по делам строительства и ЖКХ министерства индустрии и инфраструктурного развития РК. И.о. председателя комитета Азимбек Налибаев ответил, что «по данным местных исполнительных органов количество аварийного жилья составляет – 860, ветхого – 2 541». Отметим, что речь идёт лишь о домах, которые официально признаны аварийными и ветхими. По закону, жители таких домов имеют право на получение квартир из государственного жилищного фонда.

 А сколько многоэтажных домов находятся в аварийном или ветхом состоянии, но официально таковыми не признаны? Всего в РК 78 402 многоквартирных жилых домов (МЖД).  «Почти треть существующих МЖД старше 1970 года постройки (около 50 лет и старше), и около 65% были введены в эксплуатацию более 25 лет назад. 18,1 тыс. МЖД требуют капитального ремонта» - такие цифры приведены в  государственной программе жилищно-коммунального развития «Нурлы жер» на 2020-2025 годы. Эти дома-ветераны несут нагрузку уже по 50-70 лет.  Из них последние 30-40 лет – даже без текущего ремонта.

«Согласно строительным нормам СН РК 2011 г. «Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых и общественных зданий» капитальный ремонт необходимо проводить через 20-25 лет», - сообщили нам в комитете по делам строительства и ЖКХ.

 Напомним, что 17 мая 1996 года, перед созданием КСК, было принято постановление правительства. Предусматривалось, что перед тем, как передать содержание многоэтажных домов на плечи собственников квартир, государство проведёт либо капитальный ремонт, либо реновацию таких домов. Но это постановление оказалось великим обманом. Ни один дом не был отремонтирован. Вскоре постановление вообще отменили. Ремонт домов теперь полностью возложен на собственников квартир и нежилых помещений. Совсем нехорошо получилось. Мы видим, как перед приватизацией сейчас капитально ремонтируют объекты, которые вскоре перейдут в частную собственность. Например, в аэропортах Усть-Каменогорска и Семея проведена масштабная модернизация. Ремонт и установка новых энергоблоков идут на Экибастузской ГРЭС -1 и 2, а станции входят в программу приватизации. Большие бюджетные средства вкладываются в трамвайный парк областного центра ВКО, а он также будет приватизирован. Т.е. будущие частные собственники  получат отремонтированные и оснащённые  объекты. А жилые дома государство сбросило народу в том состоянии, в котором они находились.

        «В соответствии со статьей 50 Закона РК «О жилищных отношениях» собственник квартиры, нежилого помещения несет бремя содержания принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения, а также общего имущества объекта кондоминиума. Поэтому собственники квартир, нежилых помещений обязаны самостоятельно накапливать средства на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума и получать жилищный займ в банках второго уровня.

       Согласно статьи 32 Закона РК «О жилищных отношениях» собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади, принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения», - сообщили редакции в комитете по делам строительства и ЖКХ. Впрочем, это давно известные нормы законодательства.

 В главном жилищно-коммунальном ведомстве страны подчеркнули, что собственники  квартир и нежилых помещений могут провести собрание и установить размер взноса на капремонт, превышающий установленный законом минимум. Или обратиться в банк для получения кредита на ремонт.         

  «Обязанность по накоплению средств на капитальный ремонт для собственников квартир, нежилого помещения была предусмотрена в рамках Закона РК «О жилищных отношениях» с 2011 года. Однако, на сегодняшний день не все собственники квартир, нежилых помещений накапливали средства, поскольку орган управления имел один сберегательный счет на несколько многоквартирных жилых домов», - говорится в официальном ответе на запрос редакции.

  По сути, собственники квартир игнорируют эту норму закона. Прошло 10 лет, но никто особо не торопится накапливать средства на капитальный ремонт. Но в комитете по делам строительства и ЖКХ видят проблему лишь в том, что нужно сделать  накопительный счёт на каждый дом в  отдельности. Для этого они и затеяли очредную великую реформу в жилищных отношениях.

«В рамках Закона РК «О внесений изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» от 2019 года собственники квартир, нежилых помещений обязаны в каждом многоквартирном жилом доме создавать ОСИ (объединение собственников имущества) или ПТ (простые товарищества), и открывать текущий и сберегательный счета на свой дом. Данная норма позволяет каждому многоквартирному жилому дому самостоятельно накапливать средства на капитальный ремонт МЖД», - сообщает Азимбек Налибаев.

 Итак, теперь, по замыслу чиновников ЖКХ, всё пойдёт как по маслу. Народ создаст ОСИ или ПТ, откроет счета на каждый дом, накопит деньги или возьмёт кредит, сделает капитальный ремонт, и дома станут, краше пасхального яичка.

 А сколько же нужно денег, чтобы делать капремонт? «Стоимость проведения капитального ремонта зависит от технического состояния многоквартирного жилого дома и перечня необходимых работ.  Средняя стоимость капитального ремонта 5- этажного и 9-этажного МЖД 1950-1970 годов постройки составляет 35-40 млн. тенге» - такие цифры приведены в официальном ответе. Вот и посчитайте. Если в пятиэтажке 60 квартир, то, исходя из суммы в 35 млн. тенге, в среднем с каждой квартиры нужно собрать 583 тыс. тенге. Чем выше площадь, тем больше – с 3-х комнатной тысяч 650, а с 4-х комнатной и более 700. Многие жители смогут позволить  себе такие расходы?

 В комитете провели и примерный расчёт. «Например, МЖД общей площадью 3 500 кв.м., при накоплении денег по минимальному размеру (0,005* МРП) =0,005*2917 =14,6 тенге за 1 кв.м., то за 20 лет накопления составят в размере 12,3 млн. тенге». Т.е. за 20 лет не будет накоплено даже половины от суммы, необходимой на капремонт! И это при условии стопроцентной оплаты, а такого не будет. В лучшем случае взносы на капремонт станет платить половина собственников, и то это хорошо, скорее всего, процентов 30-40, именно столько оплачивают эксплуатационные взносы в КСК. А ведь за это время стоимость ремонта  вырастет в несколько раз. Только в этом году стройматериалы подорожали в 2-3, а некоторые в 5-6, а то и в 10 раз! Пока народ  копит, стоимость ремонта всё время будет убегать вперёд. И эта игра в догонялки никогда не закончится. Брать кредит в банке? Но ведь его тоже нужно возвращать, и возвращать с процентами. А что послужит залогом? Все квартиры и нежилые помещения в доме? Прекрасный вариант разом лишится жилья и офисов для всех обитателей дома! За одного неплательщика придётся рассчитываться всем, гасить его долю, чтобы квартиры не пустили с молотка. Кто пойдёт на такой риск?

 В комитете по делам строительства и ЖКХ отметили ещё одну призрачную возможность решить проблему капитального ремонта. «Собственники квартир, нежилых помещений могут принять участие в проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума на возвратной основе в рамках Государственной программы жилищно-коммунального развития «Нурлы жер» на 2020-2025 годы.

         Кроме того, местные исполнительные органы вправе при наличии средств местного бюджета осуществлять организацию и финансирование мероприятий по текущему или капитальному ремонту фасадов, кровли многоквартирных жилых домов, направленных на придание единого архитектурного облика населенному пункту, а также  осуществлять организацию и финансирование ремонта и замены лифтов в многоквартирных жилых домах с условием обеспечения возвратности средств собственниками квартир, нежилых помещений».

 Это что-то вроде программы термомодернизации жилья, проходившей в 2011-2015 годах. Тогда были проведены частичные ремонты, и жители возвращали средства в течение семи лет. Но пока не слышно, чтобы в рамках  программы «Нурлы жер» отремонтировали хотя бы один дом в городах нашей области.

 А теперь давайте ответим на очень важный вопрос – поможет ли очередная великая реформа по ликвидации КСК и создания ОСИ и ПТ решить самый главный жилищный вопрос: сделать капитальный ремонт многоэтажных домов? Ответ очевиден. Ведь от создания ОСИ и ПТ денег у народа больше не станет. Для чего тогда нужна эта реформа? В очередной раз втянуть жителей  в «мышиную возню», ещё больше стравить людей друг с другом? На несколько лет отвлечь внимание от самой главной проблемы – старения и разрушения жилого фонда? Видимо, это и есть главная цель. Пройдите по дворам, посмотрите объявления на подъездах. Везде крик «SOS!» от КСК. Многомиллионные долги. Не хватает даже на текущее содержание домов и дворов. Через год будут точно такие же крики, только уже от имени ОСИ и ПТ. А что с капитальным ремонтом? Тупо делать вид, что проблемы нет, или ждать, что она как-то сама собой разрешится? Пока всё держится на отличном качестве советского строительства. Даже простояв без капремонта по полвека и более, дома ещё крепкие, не дошли до дряхлости. И «сталинки», и «хрущёвки», и «брежневки» ценятся гораздо выше новостроек. Но, повторимся, всё кончается. Кончится и их век. А что дальше?

                   Денис Данилевский