Из КСК – в ОСИ. Очередные судьбоносные реформы в ЖКХ

        Под шумок коронавируса мы позабыли о многом. В том числе и о некоторых законах, принятых ещё до прихода вируса на нашу землю. Между тем, вирус совсем не отсрочил вступление этих законов в силу.

 Вот так позабыли и об изменениях в закон «О жилищных отношениях». А ведь как бурно обсуждали эти изменения. Напомним, что самое главное в жилищных новациях – это создание в каждом многоквартирном жилом доме (МЖД) объединения собственников имущества. Процесс этот в целом по стране идёт, но довольно вяло. На 1 сентября зарегистрировано 118 ОСИ. Пока в основном в двух крупнейших мегаполисах республики – Нур-Султане и Алматы и в новых жилых комплексах, построенных недавно.

 На днях на площадке iQamal – союза экспертов для содействия развитию отрасли жилищно-коммунального хозяйства -  в режиме онлайн состоялся круглый стол, посвящённый Посланию Президента по обсуждению вопросов развития ЖКХ. Более чем 2,5 часа длился заинтересованный разговор о том, как создать самоуправляемые ОСИ, и как эффективно управлять общедомовым имуществом.

С 7 января этого года вступили в силу поправки в статью 42 Закона РК «О жилищных отношениях». Собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, ОБЯЗАНЫ выбрать одну из форм управления. На выбор даётся 1 год, до 7 января 2021 года.

Итак, до 7 января следующего года необходимо создать ОСИ (объединение собственников имущества) или ПТ (простое товарищество). Судя по таблице, представленной на странице iQamal, ни в Усть-Каменогорске, ни в Семее, такие объединения пока не созданы. Народ занят проблемами выживания в условиях экономического кризиса, людям явно не до новых форм управления своим домом. Удастся ли провести такие собрания, станет ли власть инициатором – пока вопрос неясный. В некоторых городах, как рассказали участники круглого стола, акиматы требуют от КСК предоставить графики проведения собраний, что явно не имеет под собой никакой правовой основы, так как это дело только самих владельцев жилья и нежилых помещений. Судя по откликам в соцсетях, люди вообще смутно понимают, что такое ОСИ, и как будут решаться вопросы эксплуатации многоквартирного дома в дальнейшем. 

 Вот какие разъяснения по новым механизмам управления многоквартирными жилыми домами дает пресс-служба АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства».

 «Основной идеей закона является предоставление жителям права управлять своим домом самостоятельно либо с привлечением управляющих компаний или управляющего МЖД на основании заключенного договора.
Для этого собственники квартир, нежилых помещений должны создать простое товарищество или некоммерческую организацию — объединение собственников имущества (ОСИ).

В случае выбора самостоятельного управления домом, собственники квартир и нежилых помещений на собрании должны выбрать:
- членов Совета дома, который представляет интересы собственников квартир, нежилых помещений по вопросам управления и содержания общего имущества объекта кондоминиума;
- формы управления объектом кондоминиума либо делегировать такие полномочия о выборе формы управления Совету дома.
В данном случае, на собрании собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления:
1) объединение собственников имущества (далее - ОСИ) – юридическое лицо, образованное собственниками квартир и нежилых помещений;
2) простое товарищество – непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица.

При этом, обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу «один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет», что подразумевает, что каждое объединение собственников имущества, простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный счета.

Такой принцип управления обусловлен тем, что в настоящее время большинство КСК стали многодомными и открывают один счет на все дома, более того отдельные сберегательные счета на капитальный ремонт не открываются совсем и, в результате, все средства уходили в этакий «общак», что не позволяло проследить целевое использование собранных средств. Таким образом, предлагаемый принцип «один дом – одно объединение – один счет» предусматривает индивидуальный подход по управлению каждым домом.

Далее на собрании избираются:
- председатель ОСИ или доверенное лицо в простом товариществе;
- ревизионная комиссия (ревизор).
Председатель ОСИ (или доверенное лицо простого товарищества) избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений МЖД и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.
В случае передачи функции управления управляющему МЖД или управляющей компании.

На собрании собственники квартир, нежилых помещений должны также выбрать членов Совета дома, форму управления объектом кондоминиума либо делегировать полномочия о выборе формы управления Совету дома, ревизионной комиссии (ревизору).

Если на собрании собственники квартир, нежилых помещений приняли решение о передаче функции управления, соответственно, должны принять решение о выборе управляющего МЖД или управляющей компании либо также делегировать такие полномочия Совету дома. При условии делегирования собранием данных полномочий, Совет дома принимает решение о выборе управляющего МЖД или управляющей компании, о заключении договора на оказание услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении.

Законом предусмотрен переход от ежеквартального к ежемесячному представлению органами управления отчетов собственникам квартир об управлении и содержании объекта кондоминиума.

Для полного отражения расходов и доходов уполномоченным органом (Министерством) утверждена форма ежемесячного отчета по управлению многоквартирным жилым домом с дополнениями, раскрывающими каждый вид расходов.
Вышеуказанные меры предоставят право выбора собственникам самим управлять домом либо привлекать со стороны третьих лиц, которые буду работать только на основании решения собрания и договора об оказании услуг.

В соответствии с нормами законопроекта создание в каждом доме ОСИ не влечёт за собой автоматического упразднения КСК, так как в переходных положениях предусматривается срок для ликвидации КСК до 1 июля 2022 года, что предоставляет возможность КСК реорганизоваться в сервисные компании и уже в новом статусе продолжить свою деятельность по обслуживанию домов, но только в случае, если они будут выбраны ОСИ или простым товариществом и только на основании заключенного договора».

 

 Вот что об этом процессе рассказал на круглом столе представитель АО «Казцентр ЖКХ» Маргулан Абдыкаримов:

- После принятия поправок в Закон, были разработаны 16 подзаконных актов. Конечно, коронавирус внёс свои коррективы в процесс собраний собственников жилья. Многолюдные сборы людей сейчас запрещены. Собрания проходят в формате онлайн. Для организации собрания нужна инициативная группа, составляющая не менее 10% от числа собственников квартир и нежилых помещений. Инициативная группа уведомляет о проведении собрания. Оно является правомочным, если в нём приняли участие 51% собственников. Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство от участвующих в собрании. Если собрание проходит онлайн, то собственникам квартир и нежилых помещений обязательно затем нужно собственноручно расписаться в протоколе. Затем в департамент юстиции подаётся заявление о регистрации ОСИ или ПТ, протокол, устав и квитанция об уплате госпошлины в размере 1 МРП.

 Разработана пошаговая инструкция по созданию ОСИ или ПТ, она есть на сайтах и страницах в соцсетях iQamal и Казцентр ЖКХ. Там же можно найти и другие нормативные документы, как по созданию, так и по дальнейшей деятельности ОСИ и ПТ.

- У ОСИ или ПТ должен быть свой счёт в банке. Теперь все эксплуатационные взносы будут поступать на этот счёт и расходоваться только на нужды данного дома.

- До создания ОСИ я бы настоятельно посоветовала сделать хотя бы предварительную смету расходов, предварительный расчёт размера тарифа на эксплуатацию, - говорит управляющая ОСИ из г. Нур-Султана Жанна Кабдулбекова. Она управляет огромным домом, в котором более 500 квартир. – Причём, тариф нужно рассчитывать, исходя из требований профессионального управления домом. Есть минимальные требования к обслуживанию дома, исходя из этих требований,  рассчитывается нормативная численность рабочих.

 Многие участники круглого стола высказали мнение, что действующего размера эксплуатационных взносов может не хватить для нормального обслуживания дома. Ведь сейчас в КСК явно меньше специалистов, чем предусмотрено нормативами, особенно сантехников, электриков. Наверняка тариф придётся повышать после создания ОСИ.

    Президент Ассоциации iQamal -  союза экспертов для содействия развитию отрасли ЖКХ Гульвира Абетова считает, что после перехода к новым формам управления домами только в Нур-Султане ожидается рост до 3000 рабочих мест в сфере обслуживания многоквартирных домов и резкий рост потребности в фирмах, занимающихся сервисными услугами в ЖКХ.

- Во избежание возникновения демпинга, в столице необходимо разработать и утвердить минимальный тариф по обслуживанию домов и обязательный перечень услуг для эксплуатации и содержания жилых зданий, - говорит Гульвира Абетова.

 В связи с таким предстоящим резким ростом потребности в кадрах, нужно срочно решать вопрос их подготовки. Ведь уже сегодня найти квалифицированного сантехника, сварщика, электрика, плотника невероятно сложно. Повышение эксплуатационных тарифов и, как следствие, повышение зарплаты, может привлечь в эту отрасль и молодёжь, и тех, кто потерял работу, и решил переобучиться новому делу.  

- При профессиональном управлении домом нужно подумать, как извлекать прибыль от эксплуатации общедомового имущества, - делится опытом Жанна Кабдулбекова. – Ведь это имущество можно сдавать в аренду, например, крышу, и за счёт аренды снизить размер расходов на содержание жилья, или освободить часть собственников, пенсионеров, от этих расходов, а может и вообще не взимать эти расходы с собственников.

 Между тем, те инициативные группы, которые решили взяться за создание ОСИ, поделились немалыми трудностями, с которыми им пришлось столкнуться. Например, такой важный вопрос, как техническая документация. Ведь зачастую жители даже не знают, и не догадываются, что находится, например, в подвале, а там могут быть кладовки. Какие тепловые пункты, щитки, приборы?  В новых домах, особенно в крупных городах, есть подземные паркинги. Как учитывать это имущество? Где получить техническую документацию? Ведь это имущество должно входить в кондоминиум. Кстати, до сих пор многие многоквартирные дома так и не зарегистрированы как кондоминиум. Чтобы его зарегистрировать, нужно учесть всё общедомовое имущество. И вообще – можно ли создавать и регистрировать ОСИ или ПТ, если не зарегистрирован кондоминиум? Ведь объединениям собственников жилья придётся выбирать именно форму управления КДМ.

- ОСИ можно регистрировать отдельно от кондоминиума, - поясняет Маргулан Абдыкаримов. – Регистрация КДМ может идти параллельно или после создания ОСИ. Совет дома или управляющий может обратиться в акимат, и за счёт бюджета будет проведено техническое обследование всех объектов общего имущества, которые войдут в КДМ.

 Даже обмен мнениями между людьми, которые, как говорится, в теме, получился таким неоднозначным, и больше было вопросов, чем ответов. А что же будет, когда процесс создания ОСИ действительно обретёт массовый характер. Даже хорошо, что это дело затянулось, и подключение домов к теплу этой осенью пройдёт по прежней схеме, через КСК. А то ведь могло получиться так, что готовить дома к подключению, и оформлять процедуру подачи тепла было бы просто некому. Если владельцы квартир решили создать ОСИ, то они формально уже расторгают отношения с КСК. Чтобы КСК продолжил обслуживать их дом до 1 июля 2022 года, им нужно уже заключить договор от имени ОСИ, или передать дом на управление и обслуживание управляющей и сервисной компании. Представьте, если вдруг этот период «междуцарствия» придётся на время подключения отопления! Да и финансовые взаимоотношения с КСК, если даже сотрудничество продолжится, совершенно меняются. Собственники квартир теперь будут перечислять деньги на счёт ОСИ, а уже управляющий и совет дома станут рассчитываться с КСК за конкретно выполненные работы.

 Итак, ясно, что ничего не ясно. Что будет после 7 января, если не создано ОСИ? Оплачивать в КСК по закону уже нельзя, а новое объединение ещё не создано. Не наступит ли полная парализация даже той пусть и слабоватой, но, всё же реальной работы по содержанию жилых домов, которая проводится силами КСК?

 На круглом столе были и те, кто критически относится к новации по созданию ОСИ. Так, представитель одной из столичных управляющих компаний Шеризад Джарболов сказал, что выражает сомнение в полезности и обоснованности ОСИ.

- Я не услышал каких-то серьёзных аргументов в их пользу. Только лишь то, что жители будут хорошо знать председателя и у каждого дома будет свой счёт в банке. Больше ничего. Ни научных, ни экономических обоснований не было.

 Об этом же говорили и в период обсуждения поправок в закон. Вопросов столько, что для них не хватит отдельной статьи. Как выживать небольшим домам в 8-12 квартир? Каким образом участники ОСИ в таких домах смогут финансово обеспечить содержание своего дома? Где взять столько компетентных председателей ОСИ или управляющих? Ведь только в Усть-Каменогорске больше 1500 многоквартирных домов. Где найти полторы тысячи специалистов, готовых к управлению ЖКХ? Сейчас в областном центре около 250 КСК. И не во всех руководят профессионалы в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Такой же вопрос и по управляющим и сервисным компаниям. Где найти столько компаний, чтобы они смогли занять эту нишу после ухода КСК? Да, часть КСК преобразуется в управляющие и сервисные фирмы. Но не все. Когда пойдёт разброд и шатания, те немногочисленные работники, которые ещё есть в штате КСК, просто разбегутся. Даже в областном центре не так уж много сервисных и управляющих компаний. Когда-то было создано ТОО «Жилищно-коммунальное управление», представители этой фирмы даже ходили по домам, агитировали, чтобы уходили от КСК к ним. Но судьба этого ТОО оказалась недолговечной, фирмы уже нет.

Наконец, ещё одна важнейшая проблема – пассивность и равнодушие жителей. Самое элементарное – годами может не убираться подъезд, и никто и пальцем не пошевелит, чтобы выйти и хотя бы подмести. Они будут ходить по запылённому, загаженному, замусоренному подъезду, и закрываться в своих квартирах – дескать, это не мои проблемы. Сейчас даже пошла новая мода – выставлять в подъезд пакеты с мусором. Они могут стоять днями, пока столь находчивые жители не соизволят их вынести. Хорошо, если донесут до мусорного ящика, а то ведь могут выбросить возле подъезда.

 На собрания КСК никто не ходит, в дела своего дома никто не вникает. Есть подъезды, где более половины квартир сдаются в аренду, и арендаторам, естественно на все проблемы дома наплевать, а хозяева далеко. На субботники во дворе выходят считанные единицы, да и то в возрасте 50+. Оплата эксплуатационных расходов в лучшем случае составляет 50-60%. По сути, КСК существуют за счёт добропорядочных, ответственных жителей, которые регулярно платили и будут платить. А вот воздействовать на неплательщиков руководство КСК не может или не хочет, хотя сейчас порядок упростился, и даже можно не подавать в суд, достаточно исполнительной нотариальной надписи. Но, видимо, должников так много, что в процессе взыскания можно утонуть, забыв про остальные текущие дела. Да и расходы дополнительные на юриста, а многие КСК едва выживают.

  В таких условиях говорить о создании каких-то самоуправляемых организаций, наверное, рановато. Уже 25 лет прошло с момента создания КСК, которые также должны были стать самоуправляемыми организациями, но таковыми они не стали и по сей день.

 Как будет идти процесс создания и деятельности ОСИ – покажет время. Ведь принимались и другие законодательные нормы по жилищным отношениям. Например, уже давно действует норма об открытии накопительного счёта на каждый дом. На этот счёт владельцы квартир должны каждый месяц перечислять средства для накопления на капитальный ремонт дома в размере 0,02% от МРП за квадратный метр жилой площади (56 тенге за кв. м. на сегодняшний день). Такая поправка в Закон «О жилищных отношениях» была введена ещё в 2011 году, но до сих пор она не работает.

 Возможно, что и в ситуации с созданием ОСИ или ПТ будет также. Или народ будет молча игнорировать эту новацию, или срок создания ОСИ перенесут на несколько лет. Ясно одно, что в жилищных отношениях нужно что-то делать, что-то менять. Ведь дома нормально не эксплуатируются, и, тем более, не ремонтируются. Только запас качества строительства советского времени позволяет многоэтажным домам ещё стоять и надёжно служить своим жителям.

 

          Агентство «Восточный экспресс»